三一云都位于龍華觀瀾高新園區(qū)，是工程機械行業(yè)領(lǐng)頭羊——三一集團攜全球頂級建筑設(shè)計機構(gòu)福斯特事務(wù)所傾心打造的全球智能制造創(chuàng)新中心，集研發(fā)、辦公、商業(yè)、公寓為一體，目前已引進(jìn)海星智駕、中晟智慧、三一云油、三一科技、三一筑工等企業(yè)。

作為三一集團實施“國際化”“數(shù)字化”“電動化”戰(zhàn)略的重要支點，三一云都的定位和“數(shù)字龍華”戰(zhàn)略高度契合，并在助力龍華區(qū)數(shù)字經(jīng)濟發(fā)展上發(fā)揮了重要作用，憑借精準(zhǔn)的數(shù)字經(jīng)濟定位和強大的資源整合能力，今年被評為龍華區(qū)數(shù)字化轉(zhuǎn)型十大應(yīng)用標(biāo)桿、十大數(shù)字經(jīng)濟建設(shè)園區(qū)。

近日，“聚焦園區(qū)”采訪了三一云都產(chǎn)業(yè)資源中心副總監(jiān)賀暑俊，賀暑俊和我們分享了三一云都在產(chǎn)業(yè)運營及制造業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)生態(tài)體系打造上的經(jīng)驗和獨到看法。

▲  三一云都產(chǎn)業(yè)資源中心副總監(jiān)賀暑俊

首先為大家簡單介紹一下三一集團的情況吧，三一集團是1989年，在湖南婁底漣源的一個偏遠(yuǎn)小山區(qū)成立的工程機械民營企業(yè)，發(fā)展至今，已經(jīng)有5家上市公司，在全球150多個國家和地區(qū)設(shè)有辦事機構(gòu)，在工程機械行業(yè)位于全球第二、中國第一的位置，還是全球第一家擁有“燈塔工廠”的企業(yè)，且在混凝土機械、挖掘機械細(xì)分領(lǐng)域也排在世界第一。

三一云都項目屬于集團的竹勝園事業(yè)部板塊，項目占地10.2萬平方米，總建筑面積65.8萬平方米，集團將其視為實施“國際化”“數(shù)智化”“電動化”的重要戰(zhàn)略支點，因此園區(qū)定位成集團的全球科創(chuàng)中心，產(chǎn)業(yè)定位主要圍繞智能裝備制造、機器人和AI、建筑工業(yè)化、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、電工電控產(chǎn)業(yè)等方向展開。集團希望將園區(qū)打造成數(shù)字經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)園，或者說前沿高地，聚集全球最優(yōu)秀的人才，尤其是科技領(lǐng)域的優(yōu)秀人才，蓄勢積能，以抓住新機遇，對內(nèi)承擔(dān)三一未來的運營，對外支撐企業(yè)創(chuàng)新發(fā)展。因此園區(qū)在導(dǎo)入自身產(chǎn)業(yè)的同時，也積極引入三一集團的合作伙伴，包括產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)、技術(shù)平臺、高校科研機構(gòu)等，并且計劃與多所國內(nèi)外知名高校合作，打造公共技術(shù)平臺。

為什么這么定位？主要基于這四大方面的背景：

一是全球制造業(yè)行業(yè)的格局發(fā)生了顛覆，主要國家及制造業(yè)巨頭企業(yè)都開展了系統(tǒng)性的探索，希望把握核心技術(shù)發(fā)展的驅(qū)動力；

二是中國制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級的地區(qū)競爭格局仍在動態(tài)變化當(dāng)中；

三是深圳作為全國電子信息第一品牌地區(qū)，擁有高度集聚、高速流動的人才優(yōu)勢和良好的產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境，如電子信息產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值高達(dá)1.3萬億+，擁有15家全國百強電子信息企業(yè)，140家重點實驗室、工程中心、企業(yè)技術(shù)中心等資源，絕對有實力打造智能制造產(chǎn)業(yè)名片；

四是深圳龍華擁有觀瀾戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)園及匯川技術(shù)、海目星、杰普特、捷順等多家龍頭企業(yè)，在智能制造業(yè)具備堅實的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，這也是為什么園區(qū)會選址在龍華。

產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)上的優(yōu)勢：項目位于龍華觀瀾高新園，處于深圳中軸核心，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚，是3000億“梅觀創(chuàng)新走廊”重要節(jié)點，深圳智能制造創(chuàng)新發(fā)展示范園，10分鐘直達(dá)華為深圳總部、富士康、華潤三九醫(yī)藥等世界500強企業(yè)，可以說是龍華區(qū)的產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新高地。

建筑設(shè)計上的特色：三一云都是由世界著名建筑設(shè)計機構(gòu)——福斯特建筑事務(wù)所操刀設(shè)計的，這個機構(gòu)設(shè)計了全球大約70%的地標(biāo)建筑，如蘋果的美國總部、大疆的天空之城等。設(shè)計理念上，園區(qū)的整體設(shè)計充分融入了“產(chǎn)城融合”的理念，園林面積達(dá)5萬平米，融合屋頂花園、雙首層、退臺設(shè)計，打造開放融合、綠色生態(tài)空間。

區(qū)位交通上的優(yōu)勢：（1）雙地鐵站點，園區(qū)處在地鐵22號線和18號線的交匯口；（2）雙有軌電車站點，緊鄰高新區(qū)和高新區(qū)東兩個有軌電車站點，并且這兩個站點都和清湖地鐵站實現(xiàn)無縫對接；（3）園區(qū)內(nèi)配套有公交總站，且緊鄰偉祿雅苑公交總站。

商業(yè)配套上的優(yōu)勢：如緊鄰招商觀園、金地麓湖1號等高端住宅區(qū)；園區(qū)內(nèi)配套了3395套人才公寓；醫(yī)院配套上，周邊分布有深圳市人民醫(yī)院龍華醫(yī)院、龍華區(qū)中心醫(yī)院；商業(yè)配套上，引進(jìn)了雅詩閣、亞朵品牌連鎖酒店、公寓，并且專門注冊了酒店管理公司，跟酒店采取品牌合作的形式，即品牌費、管理費、加盟費、裝修費等一切費用都由園區(qū)負(fù)責(zé)，酒店方則負(fù)責(zé)輸入專業(yè)力量，這樣做也是為了從垂直的角度把酒店的服務(wù)功能做透，真正將服務(wù)落地。

在服務(wù)入園企業(yè)時，園區(qū)始終秉承“三優(yōu)先，三開放”原則。

三優(yōu)先，即資金優(yōu)先投、產(chǎn)品優(yōu)先供、資源優(yōu)先用：

資金優(yōu)先投：對和集團定位匹配的企業(yè)進(jìn)行投資，培養(yǎng)培育三一生態(tài)鏈高粘性客戶，截止目前，在深圳已經(jīng)累計投了49家，而且效果都不錯，其中有一家智能倉儲通過三一云都賦能從最開始的市值兩個億到現(xiàn)在已經(jīng)成長為估值18個億的細(xì)分龍頭。

產(chǎn)品優(yōu)先供：三一集團所需要采購的相關(guān)產(chǎn)品和服務(wù)，同等條件優(yōu)先選擇入園企業(yè)。

資源優(yōu)先用：對入園企業(yè)開放我們的全球產(chǎn)業(yè)資源、創(chuàng)新研發(fā)平臺及國際業(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò)、空間資源、加工資源、供應(yīng)鏈資源等核心資源，比如像技術(shù)對接會，將三一集團的創(chuàng)新之處提煉出來并進(jìn)行分類，分類完之后進(jìn)行分享。

三開放，即研發(fā)創(chuàng)新體系開放，技術(shù)專利共享；全球銷售網(wǎng)絡(luò)開放；資源開放。

其實產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)這個概念是在2016年前后才出現(xiàn)的，這個說法有兩個需要思考的地方：到底是產(chǎn)業(yè)為先，還是地產(chǎn)為先。為此我們討論了較長時間，因為地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)的投資測算邏輯有些不一樣，打法也有較大區(qū)別，地產(chǎn)的根本屬性是金融屬性，高周轉(zhuǎn)，銷售為主，

產(chǎn)業(yè)的屬性則意味著長期主義，高風(fēng)險，你看深圳改革開放40年成長起來的大型產(chǎn)業(yè)巨頭，也就二三十家，他們都是要通過長期主義去孵化去賦能的，直到最后獲得產(chǎn)業(yè)的增長。但是當(dāng)我們把產(chǎn)業(yè)和地產(chǎn)融合在一起的時候，困難就出現(xiàn)了。

為什么說這比較困難，首先就是投入和產(chǎn)出之間的矛盾，投入是地產(chǎn)的投入，產(chǎn)出是產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出，而且最現(xiàn)實的指標(biāo)是租金。這個過程雖然困難重重，但三一還是要堅持做下去。

在招租上，我們的打法是引進(jìn)與三一產(chǎn)業(yè)鏈有高度協(xié)同和賦能的企業(yè)，比如符合“數(shù)智化、國際化、電動化”戰(zhàn)略的企業(yè)。與此同時，進(jìn)行產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈的打造，比如籌備開放式創(chuàng)新研究院、做產(chǎn)業(yè)對接、對接電動化的技術(shù)團隊及人才團隊等，雖然做這些事情的回報不直接體現(xiàn)在KPI上，但最后呈現(xiàn)出來的結(jié)果要回歸到三一集團投資這個項目的初心，即培養(yǎng)一片沃土，為三一集團進(jìn)行投資、采購打好基礎(chǔ)，所以這是個非常艱巨的任務(wù)，挑戰(zhàn)很大。

而且園區(qū)也打造了“工業(yè)上樓”方面的產(chǎn)品，因為在我看來，深圳的工業(yè)企業(yè)外溢，原因就在于土地和廠房匱乏，導(dǎo)致帶有制造業(yè)屬性的企業(yè)在深圳的研發(fā)體系里是不受歡迎的。但是這個難度很高，主要是由于工業(yè)產(chǎn)品的投入比研發(fā)辦公高，不僅承重要求高，而且還要安裝貨梯、卸貨平臺等設(shè)備，不過它的承租能力比寫字樓強，整個投資邏輯有點反差。所以當(dāng)時圍繞只做純研發(fā)的空間還是要把制造業(yè)的旗子留住，進(jìn)行了激烈的討論，最后決定還是要打造“工業(yè)上樓”的工業(yè)廠房產(chǎn)品。

園區(qū)引入集團“現(xiàn)代工業(yè)+體系”，打造了主業(yè)再騰飛、開放新生態(tài)、人文好體驗的特色產(chǎn)業(yè)服務(wù)體系，即，

5大細(xì)分產(chǎn)業(yè)：智能裝備制造、機器人和AI、建筑工業(yè)化、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、電工電控產(chǎn)業(yè)。

6個產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新平臺：

3個配套計劃：一是人才配套，針對深圳項目潛在吸引的六類人才，從資源對接、創(chuàng)業(yè)支持及生活服務(wù)三個維度打造全面的人才配套服務(wù)；二是資金配套，提供智能制造產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金、產(chǎn)業(yè)培育基金等，加速創(chuàng)業(yè)團隊成長；三是環(huán)境配套，圍繞管理人員、研發(fā)人員、專業(yè)人員、創(chuàng)業(yè)者四類環(huán)境生活需求各異的人群，有針對性地打造差異化配套設(shè)施。

這三個也是我們園區(qū)的三大戰(zhàn)略目標(biāo)：

主業(yè)再騰飛，是三一集團打造這個園區(qū)的根本出發(fā)點，里面有兩層核心含義，第一是因為三一集團的產(chǎn)品要逐漸實現(xiàn)自動化、遠(yuǎn)程化、智能化操作，減少對人工的依賴，這就意味著要把原來的產(chǎn)品進(jìn)行升級；第二是要通過三一云都把握住深圳一些優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)的機會，打造第二增長曲線。

開放新生態(tài)，通俗點說，就是不能關(guān)起門做生意，在服務(wù)入園企業(yè)時，我們會遵循剛剛提及的“三優(yōu)先，三開放”的原則，只有這樣，園區(qū)才能和周邊競品形成溢價點，從而避免進(jìn)入紅海和周邊園區(qū)競爭。

人文好體驗，更多體現(xiàn)在產(chǎn)城融合里面，如，園區(qū)的每一棟樓都擁有5—6個露臺，就是為了追求人文好體驗。這個的底層核心邏輯很簡單，就是要創(chuàng)造好的生活品質(zhì)，把高端的人才留住，打破“鐘擺效應(yīng)”。曾經(jīng)有一個報告做過統(tǒng)計，中國人在通勤上花的時間，平均占工作時間的10%—20%左右，這是很驚人的，本來這些時間可以拿來創(chuàng)造更多的價值。

三一集團的數(shù)字化轉(zhuǎn)型已經(jīng)被寫進(jìn)了光華管理學(xué)院的標(biāo)桿案例集了，可以說是非常有代表性的。能取得這樣的成果，源自于集團的堅定決心，2018年3月13日，董事長梁穩(wěn)根在十三屆全國人大會上表示：“三一的數(shù)字化轉(zhuǎn)型，要么翻身，要么翻船！”所以集團當(dāng)時為了推動這個事情，耗費了巨大的人力、物力、財力，比如讓管理層去學(xué)習(xí)流程再造，如何利用數(shù)字化的底座，把人上線、把業(yè)務(wù)上線、把設(shè)備上線等，至今已經(jīng)到第四年了，相對來說三一進(jìn)行數(shù)字化布局算是很早了。

最近一則馬云在2020年講話的視頻重新在網(wǎng)絡(luò)上火了起來，視頻當(dāng)中馬云提到數(shù)字化轉(zhuǎn)型已經(jīng)不是一個選擇題，而是必選題。可見，數(shù)字化轉(zhuǎn)型已是大勢所趨。三一云都今后也會逐步進(jìn)行相應(yīng)探索，打造智慧園區(qū)。